Как правильно заменить домофонную систему

В статье «Кому принадлежит домофонная система?» мы выяснили, что домофонная система на 90% является личной собственностью жильцов (ключи, трубки), и лишь на 10% обшей долевой собственностью (общая проводка, блок вызова, считыватели ключей и пр). Предположим, что какая-то группа жильцов решила заменить домофон. Как же им быть в такой ситуации? Ответ напрашивается сам собой — нужно попросту спросить разрешения у собственников как личного, так и общего имущества, и лишь потом выбирать исполнителя (организацию или индивидуального предпринимателя) по замене домофона. Абсолютно очевидно, что без первоначального разрешения собственников, заменить домофон нельзя. И не важно, новая домофонная система, или старая — если собственников она устраивает, значит они будут продолжать ей пользоваться. Ведь никто не может прийти к вам домой и заявить, что у вас устаревшая модель телевизора и под видом заботы о вас обязать купить новый. Телевизор, может, и не самый современный, но вас он вполне устраивает, свои функции выполняет и только вы можете принять соответствующее решение. Тоже самое и с домофонами. Поэтому если какая-то часть жильцов захочет заменить домофонную систему, они должны:

1. Получить Решение СОБРАНИЯ (ОПРОСА) СОБСТВЕННИКОВ на замену общего имущества (10%);
2. Получить разрешение КАЖДОГО жильца на замену (компенсацию) их личного имущества;
3. И только после получения этих разрешений можно выбирать исполнителя для замены домофонной системы посредством проведения СОБРАНИЯ (ОПРОСА) ПОТРЕБИТЕЛЕЙ.

Из вышесказанного следует, что:

Для замены домофонных систем необходимо проводить два собрания: собрание собственников и собрание потребителей. Одного поквартирного обхода недостаточно для замены домофонной системы.

А что же у нас происходит на практике? А то, что домофонные компании пункты 1 и 2 полностью игнорируют и проводят лишь опрос потребителей (только 3-й пункт), причем с грубым нарушением прав третьих лиц и громко называя этот опрос «Решением собрания собственников». Такая замена домофонных систем незаконна. А теперь давайте выясним, как заменить домофонную систему по закону.

Первый шаг.

Получение Решения собрания (опроса) собственников. Такое решение получают не в соответствии с нормами Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», который очень любят домофонные компании, а в соответствии с нормами Жилищного кодекса, который домофонные компании не любят. Собрание (опрос) собственников, в отличие Собрания (опроса) потребителей запрещено проводить «поквартирной беготней», поэтому помните, если вам звонят в дверь и просят что-то там подписать, то это не опрос собственников, а опрос потребителей, который в принципе не может ничем распоряжаться. Решение же собственников можно получить двумя способами: посредством проведения собрания собственников, или посредством проведения письменного опроса собственников (пункт 3 статьи 180 Жилищного кодекса Республики Беларусь). Проводятся они так:

Собрание собственников. Первый вариант получения решения собственников. В соответствии с пунктом 4 статьи 180 Жилищного кодекса Республики Беларусь: «Общее собрание участников совместного домовладения созывается организацией, управляющей общим имуществом, уполномоченным лицом, организацией застройщиков или товариществом собственников либо одной четвертью участников совместного домовладения. Инициаторы общего собрания участников совместного домовладения обязаны письменно не позднее чем за десять дней до проведения общего собрания уведомить каждого участника совместного домовладения о дате, месте и времени его проведения, повестке дня. Общее собрание участников совместного домовладения считается состоявшимся, если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения. Участник совместного домовладения может участвовать в общем собрании лично либо через своего представителя, действующего на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь либо председателем правления. В случае отсутствия кворума инициатор общего собрания назначает новую дату, место и время проведения общего собрания участников совместного домовладения. Это собрание может быть созвано не позднее тридцати дней с даты несостоявшегося собрания».

Из вышесказанного делаем следующие выводы:
1. Инициатором проведения собрания собственников не могут быть домофонные компании. Они могут лишь просить жильцов (собственников) или уполномоченное лицо (в большинстве случаев это ЖРЭО) провести такое собрание. А если те откажут, то и никакого собрания быть не может;
2. Участники собрания должны быть письменно уведомлены о дате, месте, времени проведения и о повестке не позднее чем за 10 дней;
3. В собрании должны участвовать как минимум 2/3 собственников квартир. В противном случае собрание считается не состоявшимся и принятые на нем решения незаконными.

Опрос собственников. Второй вариант получения решения собственников. В соответствии с пунктом 5 статьи 180 Жилищного кодекса Республики Беларусь: «Проведение письменного опроса осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений участников совместного домовладения по каждому вопросу, поставленному на голосование на общем собрании или включенному в опросный лист. В опросном листе должна быть указана доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество. Опросные листы должны быть направлены участникам совместного домовладения или их представителям заказным письмом и содержать однозначную формулировку вопроса и предлагаемые варианты ответа. Участник совместного домовладения возвращает опросный лист с выбранным вариантом ответа и своей личной подписью до даты голосования, указанной в письменном уведомлении. Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения».

Из вышесказанного делаем следующие выводы:
1. Опрос собственников проводится только посредством предварительно разосланных ЗАКАЗНЫМИ ПИСЬМАМИ опросных листов;
2. В голосовании посредством опросных листов могут участвовать только собственники квартир (в отличие от собрания собственников, на которых могут присутствовать и простые наниматели (не собственники), но их мнение имеет лишь рекомендательный характер);
3. Опросные листы обязательно должны быть возвращены до установленной даты голосования;
4. Точно так же как и при проведении собрания собственников в опросе должны участвовать не менее 2/3 собственников квартир и без соблюдения этого кворума письменный опрос считается неправомочным.

Но на этом история не заканчивается. Проблема в том, что такое решение собрания (опроса) собственников помимо всего прочего не должно нарушать ничьих прав. Согласно пункту 3 статьи 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник не вправе распоряжаться своей собственностью таким образом, чтобы это нарушало права третьих лиц. К примеру, если при замене домофонной системы перестают работать все старые ключи, то менять ее по принципу «один ключ» нельзя. Такое голосование будет незаконным. А это значит, что:

Если принятое на собрании или при опросе собственников решение ущемляет интересы хотя бы одного человека, неважно собственника, или просто нанимателя, то такое решение является во всех случаях незаконным, даже если за такое решение проголосовало 99,9% собственников и соблюдены все формальные процедуры.

Ну что, сложно получить правильное решение собственников по распоряжению общим имуществом? Сложно. Но именно из этого и исходит закон и такова его защитная функция, чтобы никто не «накладывал лапы» на чужую собственность. И это только первый этап, а для полноценной замены домофонной системы нужно пройти еще два.

Второй шаг

Второй шаг (собственно, он может быть и первым) — это урегулирование вопроса с личной собственностью жильцов, составляющей более 90% от общей стоимости домофонной системы. Никакие собрания здесь не нужны. Просто участники предполагаемой сделки по замене домофона должны предварительно обойти ВСЕХ БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ жильцов и «утрясти» вопрос с их правами. Если пропустят хотя бы одного жильца — замена домофона незаконна. Если какая-то часть жильцов не желает участвовать в расходах по замене домофонной системы, то им без каких бы то ни было условий должны быть бесплатно предоставлены новые ключи и заменены домофонные трубки или выплачена соответствующая денежная компенсация. Вопрос о необходимости ежемесячных платежей за техническое обслуживание даже не ставиться — своей собственностью они вправе пользоваться без каких-либо дополнительных платежей.

Третий шаг

И лишь после того, как собрание собственников разрешит менять домофонную систему и будут компенсированы все потери не посчитавшим нужным участвовать в замене домофона жильцам, определенная часть жильцов может заключать договор на ее замену. При этом, какой процент жильцов будет участвовать в этой сделке не имеет никакого значения. Домофонную систему вправе заменить и один человек. Собрание собственников разрешило — меняйте на здоровье. Нет решения собрания собственников — менять вы ничего не можете. Но если домофонную систему хочет за свой счет заменить хотя бы два или более жильца, то между ними и только между ними уже проводится собрание (опрос) ПОТРЕБИТЕЛЕЙ и лишь с одной целью — выбрать для себя конкретного исполнителя для замены. Никакими иными полномочиями, в том числе и правом распоряжаться общей собственностью собрание (опрос) ПОТРЕБИТЕЛЕЙ не обладает! Такое собрание (опрос) ПОТРЕБИТЕЛЕЙ проводится уже в соответствии со статьнй 10 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», а не по нормам Жилищного Кодекса. Остальных жильцов выбор такого собрания (опроса) никак не касается!

Исходя из сказанного можно вывести разницу между Собранием (опросом) собственников и Собранием (опросом) потребителей. Эта разница колоссальна.

— Первое — у этих собраний разный субъектный состав и поэтому проводиться одновременно они не могут, т. е. их нельзя совместить. Если на собрании собственников вправе голосовать только участники совместного домовладения (собственники квартир), то на собрании потребителей может голосовать любой желающий, в том числе и наниматель (арендатор);

— Второе — это их обязательность. Если решение собрания собственников в соответствии с пунктом 6 статьей 177 Жилищного Кодекса Республики Беларусь обязательно для всех участников совместного домовладения, то собрание потребителей, проведенное в соответствии со статьей 10 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» это такой «междусобойчик», который не может создавать никаких обязательств для третьих лиц. Выбрали для себя организацию для замены домофона — ну и выбрали — и никого ваш выбор не касается. Заключайте с этой организацией договор на замену и сами оплачивайте его. Не забудьте только до этого получить разрешение собрания собственников;

— Третье — это кворум. Если для собрания собственников важен кворум, без наличия которого оно считается несостоявшимся, то для собрания потребителей кворум никакого значения не имеет — теоретически его могут провести и два жильца и выбрать для себя исполнителя. И опять же, не забудьте только предварительно получить решение собрание собственников на право замены домофонной системы;

— Четвертое существенное отличие, о котором очень любят умалчивать домофонные компании — это возможность отказаться от принятого решения. Если от своего решения на собрании собственников вы не можете отказаться просто так, то вот от решения, принятого на собрании (опросе) потребителей вы можете отказаться в любой момент. Такая возможность предусмотрена статьей 19 Закона РБ «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг». К примеру, вы на собрании потребителей приняли решение ежемесячно оплачивать домофонные платежи. Вы в любой момент можете отказаться от этих платежей и никаких обязательств оплачивать их «до конца своих дней» у вас нет. Просто уведомляете об этом домофонную компанию или просто перестаете их платить, и это ваше право. При этом никто не может отключить вашу трубку от домофонной системы, поскольку такие действия нарушают ваши права.

Итак, мы выяснили, что для законной замены домофонной системы нужно проводить как минимум два собрания (опроса): собрание (опрос) собственников и собрание (опрос) потребителей. Это абсолютно разные собрания, у них абсолютно разная компетенция и проводятся они тоже по-разному. Совмещать эти собрания нельзя, потому что у них разный субъектный состав: на собрании собственников голосуют только собственники и важен кворум; на собрании же потребителей может голосовать как собственник, так и наниматель и кворум значения не имеет. Если решение собрания собственников обязательно для всех участников совместного домовладения, то собрание потребителей не обязательно даже для самих проголосовавших (они вправе отказаться от дополнительных жилищно-коммунальных услуг в любой момент).