Юридический анализ действий домофонных компаний для продвинутых

В этой статье будут затронуты моменты, которые могут быть интересны при рассмотрении соответствующих споров с домофонными компаниями.

В соответствии с пунктом 33 статьи 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь к общему имуществу относится имущество, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения. Применительно к домофонным системам под это определение попадает панель вызова, блок питания, общая проводка между этажами. Личные ключи, трубки, а также проводка от трубки до междуэтажной проводки под это определение не попадает и собрание собственников распоряжаться этим имуществом не вправе. В стоимостном выражении доля общего имущества, как правило, не превышает 10%. Остальные 90% является личной собственностью жильцов, на которое решение собрания собственников, как указывалось, не распространяется. Само решение собрания собственников нельзя считать сделкой – к нему нужно относиться как к действиям, направленным на выявление общей воли жильцов (собственников). Однако такое решение обязательно для совершение любых последующих сделок с общей собственностью, что определено пунктом 1 статьи 180 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Кроме того, на откуп собрания собственников отданы не только вопросы, связанные с распоряжением общей собственностью. В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ЖК РБ в случае пользования участниками совместного домовладения дополнительными жилищно-коммунальными услугами решением общего собрания участников совместного домовладения устанавливается порядок пользования этими услугами и распределения между ними расходов по их предоставлению. Данной нормой четко установлено, что прежде чем оказывать дополнительные ЖКУ, в обязательном порядке необходимо провести собрание собственников и только после его проведения могут оказываться соответствующие услуги. В частности, решение собственников о том, что домофонная система должна обслуживаться посредством начисления ежемесячной абонентской платы за ТО домофонов должны проводиться именно собранием собственников. Домофонные же компании полностью игнорируют данное требование закона и заключают свои сделки без решения собрания собственников.

Применительно к жилищным отношениям существует два вида собраний:

— собрание собственников, регулируемое Жилищным кодексом;

— собрание потребителей жилищно-коммунальных услуг, регулируемое статьей 10 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг».

Данные собрания отличаются не только способом проведения, регулируемыми отношениями и полномочиями, но и имеют разный субъектный состав, что свидетельствует о невозможности их совместного проведения. На собрании собственников вправе голосовать лишь участники совместного домовладения; на собрании потребителей может голосовать любой желающий, в том числе и наниматель (арендатор). Между тем домофонные компании систематически «смешивают» эти собрания и организуют проведение лишь собрания потребителей (поквартирные опросы), наделяя их атрибутом «обязательности» для всех жильцов, свойственным собраниям собственников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 180 ЖК РБ распоряжение общим имуществом осуществляется на основании решения общего собрания участников совместного домовладения. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи решение участников совместного домовладения принимается на общем собрании либо путем проведения письменного опроса. Из иных пунктов указанной статьи нельзя однозначно понять, является ли письменный опрос самостоятельной процедурной, приравненной к общему собранию собственников, или же он является лишь дополнением к общему собранию собственников. Однако во всех случаях принимаемое решение должно соответствовать следующим критериям:

— в голосовании должны принимать исключительно собственники квартир в соответствии с правоустанавливающими документами. Иные члены семьи (не собственники) голосовать не вправе;

— голосование собственников не проводится посредством поквартирного обхода. Допускается либо непосредственное голосование на собрании, либо подсчет предварительно разосланных заказными письмами и возвращенных к конкретной дате опросных листов;

— решение принимается не количеством квартир, а количеством собственников в доме (с учетом принадлежащей им жилой площади);

— решение считается правомочным, если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем 2/3 голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения (часть 3 пункта 4 и часть 3 пункта 5 статьи 180 ЖК РБ);

— решения общего собрания участников совместного домовладения обязательны для всех участников совместного домовладения.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей ЖКУ» потребитель имеет право на выбор исполнителя жилищно-коммунальных услуг, оказываемых на конкурентной основе. Основные критерии принятия такого решения следующие:

— решение принимается только по выбору исполнителя по оказанию услуг — иных полномочий нет;

— в голосовании могут участвовать как собственники, так и наниматели жилого помещения;

— допускается голосование как на собрании потребителей, так и поквартирным обходом;

— решение потребителей обязательно лишь для самих потребителей и никак не касается лиц, не участвовавших в голосовании.

Таким образом, действия домофонных компаний по сбору подписей поквартирным обходом не соответствует ни одному критерию собрания (опроса) собственников, но в значительной степени соответствует собранию потребителей, где поквартирный опрос допускается. Но возникает вопрос, как относится к этим действиям? Можно ли считать собрание собственников состоявшимся, пусть и с грубыми нарушениями, или же собрание собственников при таких обстоятельствах считать состоявшимся нельзя? Ведь правовые последствия такой оценки существенно разнятся. В первом случае сделки на основании решения являются оспоримыми, поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 172 ЖК РБ решение собрания собственников может быть обжаловано в судебном порядке, т. е. предусмотрены иные последствия. Во втором случае они являются ничтожными, поскольку не соблюдено условие по обязательному проведению собрания собственников для распоряжения общим имуществом. Беглый юридический анализ показывает, что все последующие сделки является ничтожными.

Давайте обратимся к основам гражданского права. Деление сделок на оспоримые и ничтожные является не случайным. Основной критерий такого деления — степень их порочности. Если степень порока очень велика, то сделка относится к ничтожным и ее недействительность не нужно признавать в судебном порядке. Если же сделка обладает меньшим пороком, то такую сделку относят к оспоримым и для признания ее недействительной требуется судебное решение. К примеру, сделка заключенная несовершеннолетним в возрасте до 14 лет является ничтожной (пункт 1 статьи 173 ГК РБ), однако, сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет — оспорима (статья 176 ГК РБ); сделка, совершенная недееспособным лицом ничтожна (пункт 1 статьи 172 ГК РБ), однако, сделка, заключенная лицом, ограниченным судом в дееспособности — оспорима (пункт 1 статьи 178 ГК РБ) и т.д. Аналогичным образом нужно относиться и к решению собрания собственников: если решение собрания собственников обладает большим пороком, то такое решение нельзя считать принятым. Решения, как такового нет, и в судебном порядке можно обжаловать лишь последствия таких действий, но не само решение. Если же решение собрания собственности обладает незначительным пороком — то такое решение можно считать принятым и уже обжаловать его в судебном порядке. К сожалению, нарушения домофонных компаний носят столь существенный характер, что говорить о факте принятия решений собраний собственников как таковых не приходится.

Голосование, в котором принимает участие любой наниматель а не  только собственники, в котором решение принимается поквартирным обходом посредством подсчета «квартир» а не голосов собственников, в котором даже не выясняется наличие кворума для такого собрания не дает возможности считать такое собрание состоявшимся. Аналогичного подхода придерживается и Российский законодатель, в соответствии с которым в 2013 году были введены понятия ничтожности и оспоримости решений собрания собственников. В соответствии с этими нововведениями, Решение собрания собственников, принятое при отсутствии кворума, считается ничтожным. Аналогичная норма содержится и в части 3 пункта 4 и в части 3 пункта 5 статьи 180 Жилищного кодекса Республики Беларусь, в соответствии с которыми собрание (письменный опрос) участников совместного домовладения считается состоявшимся, если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем двумя третями голосов, а если решение не состоялось, то его и нет и обжаловать нечего. Таким образом, собрание собственников, в котором не выясняется ни состав его участников с точки зрения отношения их к собственности, ни определяется кворум этих участников, считать состоявшимся нельзя. А значит и все последующие сделки, заключенные в отсутствие такого решения является ничтожными.

Что касается решений собраний собственников и потребителей, то хотелось бы дополнительно отметить несколько важных моментов.

Первый важный аспект, на который следует обратить внимание — обязательность. Собрание собственников обязательно для всех участников домовладения, собрание же потребителей обязательно лишь для лиц, принявших участие в голосовании и они не вправе создавать никаких прав и обязанностей для третьих лиц. И прежде всего они не вправе определять, где и за сколько остальным жильцам приобретать аналогичные товары и услуги. Домофонные же компании всеми силами пытаются создать впечатление, что решение собрания потребителей обязательно для всех жильцов дома, в том числе и для неголосовавших. Однако такое утверждение противоречит не только принципам свободы договора, но и, что важнее, ограничивает права потребителей на свободный выбор товаров (работ, услуг), предусмотренное пунктом 4 статьи 10 Закона «О защите прав потребителей» и иными нормами.

Второе впечатление, которые хотят создать домофонные компании это то, что лица, проголосовавшие на собрании потребителей (собственников) за получение услуг, не вправе отказаться от этих услуг или поменять исполнителя без повторного проведения собрания. Подобные утверждения конечно же не обоснованы, поскольку противоречат статье 19 «Закона о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», дающее право отказаться от дополнительных ЖКУ в любой момент с письменным уведомлением за 5 дней или за 1 месяц. Разумеется, никто не вправе помешать таким жильцам заключить договор с иным исполнителем.

Третье впечатление, которое пытаются создать домофонные компании, это то, что можно голосовать на принципах «один ключ». Абсолютно очевидно, что подобное голосование ущемляет жилищные и имущественные права третьих лиц, лишая их полноценной возможности пользования своей квартирой. Такие действия в корне противоречат принципу приоритета общественных интересов. Пункт 2 статьи 26 ЖК РБ прямо запрещает действия, препятствующие осуществлению прав и законных интересов других граждан и организаций. Таким образом, само голосование на принципах «один ключ» — незаконно. Очевидной целью таких действий является вовлечение в сделку как можно большего количества жильцов. Любое такое решение должно признаваться недействительным хотя бы по одному этому основанию. Допускается лишь голосование на принципах безвозмездного предоставления иным жильцам полного комплекта ключей и домофонной трубки в собственность или во временное пользование.

Порок субъектного состава. В соответствии со статьей 184 ГК РБ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Однако указанная статья относится лишь к действительным (оспоримым) сделкам, но не к ничтожным. Причины такого утверждения следующие. В соответствии со статьей 154 ГК РБ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РБ недействительная сделка не влечет юридических последствий, т. е. не создает ни прав, ни обязанностей. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РБ сделка является недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Таким образом, в отличие от оспоримых сделок, которые создают права и обязанности до признания ее недействительной в судебном порядке, ничтожная сделка не создает никаких прав и обязанностей с момента ее совершения и не соответствует определению сделки, данному в статье 154 ГК РБ. Иными словами, законодатель относится к ничтожным сделкам как к несостоявшимся. Но даже если относить ничтожную сделку к состоявшейся, то ее одобрение третьими лицами не делает ее действительной. В сложившейся ситуации очень важно знать, является ли заключение сделки неуполномоченным лицом единственным нарушением закона и в этом случае необходимо применять статью 184 ГК РБ, или же такая сделка нарушает и другие нормы, не предусматривающие иных последствий нарушения, что будет свидетельствовать о ее ничтожности. Но это общий подход. Между тем применительно к распоряжению общим имуществом жилого дома любая сделка, заключенная неуполномоченным лицом является ничтожной. Причины тому следующие.

В соответствии со статьей 170 Жилищного кодекса Республики Беларусь управление общим имуществом осуществляется одним из следующих способов: непосредственно участниками совместного домовладения; организацией, управляющей общим имуществом; уполномоченным лицом; организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом. В соответствии с пунктом 4 указанной статьи общим имуществом может управлять только одна организация, управляющая общим имуществом, или одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно товарищество собственников. В соответствии с пунктом 1 статьи 176 ГК РБ участник совместного домовладения обязан заключить договор управления общим имуществом, типовой договор управления общим имуществом утверждается Советом Министров Республики Беларусь. В соответствии с пунктом 5.1 «Типового договора управления общим имуществом многоквартирного жилого дома», утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11.04.2011г. №469, представительство интересов участников совместного домовладения перед третьими лицами является одной из функций по управлению общим имуществом. Причем в данном случае имеется ввиду представительство на основании закона (для организаций по управлению общим имуществом), или о представительстве на основании акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного управления и самоуправления (для уполномоченных лиц), относящиеся к обязательному представительству. Учитывая, что в соответствии с пунктом 4 статьи 170 ЖК РБ функции управления общим имуществом может осуществлять только одна организация (уполномоченное лицо), то функции представительства не вправе выполнять никто более. Данное обстоятельство свидетельствует о невозможности выполнения функции представительства интересов участников совместного домовладения отдельно взятым жильцом дома даже при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Такой подход законодателя является вполне обоснованным. Его целью служит исключение возможности представления интересов участников совместного домовладения некомпетентными лицами, неспособными в надлежащей степени оценивать правовую ситуацию и отстаивать интересы жильцов. Отдельно взятый жилец легко заключит сделку по замене домофонной системы посредством поквартирного опроса без проведения собрания собственников, потому что такая сделка ему будет казаться законной. Специализированная же организация, руководители которых в соответствии с пунктом 3 статьи 174 ЖК РБ должны пройти специальные образовательные курсы и иметь высшее техническое, экономическое или юридическое образование, такой сделки попросту не допустят. Именно поэтому законодатель и ввел институт обязательного представительства в области жилищных отношений, касающихся общей собственности жильцов. Сделка, заключенная отдельно взятым жильцом в обход этого требования является ничтожной в соответствии со статьей 169 ГК РБ, поскольку иных последствий такого нарушение законом не предусмотрено.

Завершая тему заключения сделки неуполномоченным лицом, нельзя не затронуть и тему последующего одобрения такой сделки. Общая стратегия домофонных компаний сводится к следующему: «да, мы знаем, что заключать сделку через «представителя» без доверенностей незаконно, но поскольку такую сделку в последствии одобряется (оплачивается) представляемыми, то такая сделка узаконивается в соответствии со статьей 184 ГК РБ». В силу вышесказанного, такое одобрение невозможно, поскольку одобрить ничтожную сделку нельзя. Но особое внимание нужно обратить на следующее — какую в действительности сделку одобряют жильцы посредством конклюдентных действий и, в первую очередь, посредством ее оплаты? И здесь упускается одна очень важная деталь — в действительности жильцами заключается ни одна, а как минимум две сделки. Одна часть жильцов, которая хотела заменить (установить) домофонную систему изначально, действительно заключает сделку по ее замене и участвует в ней. Вторая же часть, и более существенная, в действительности заключает сделки по приобретению для себя ключей и трубок, т. е. по восстановлению своих жилищных прав и никакой замены домофонной системы она не желает и не желала. И это абсолютно разные сделки, которые имеют абсолютно разные правовые последствия. И наиболее существенное их отличие заключается в том, что первая часть жильцов своими действиями нарушают жилищные права третьих лиц и они могут быть ответчиками в суде, вторая же часть прав третьих лиц не нарушает и они не могут быть ответчиками, а фактически являются пострадавшей стороной, вынужденной нести дополнительные финансовые расходы. Домофонные компании просто умело «смешивают» эти сделки, чтобы представить ситуацию в выгодном для себя свете — якобы все жильцы изначально хотели заменить домофон (а не просто вынужденно приобретали для себя ключи и трубки). При этом как жильцам, желающим заменить домофонную систему, так и жильцам, просто желающим приобрести для себя ключи и трубки на подпись дается один и тот же документ — «решение собрания собственников». Таким образом создается видимость массовости «желающих» заменить домофонную системы, чем домофонные компании успешно манипулируют. Такие выводы легко сделать, если обратить внимание на методы работы домофонных компаний, основной принцип которых сначала лишить жильцов законного права беспрепятственного пользования своим жильем, а затем ими же нарушенное право продать за деньги. Меняя или устанавливая домофоны на принципах «один ключ», домофонные компании лишают часть жильцов полноценной возможности пользоваться своими квартирами, а также ограничивают их право на свободный выбор товаров, работ, услуг, лишая их возможности купить аналогичные ключи и трубки в иных организациях. И большинство жильцов в действительности вынуждены покупать это право на фоне того, что откупиться от домофонных компаний гораздо проще, чем им противостоять, ведь сумма сделки для них не столь велика, а психологические манипуляции с «большинством», «законностью» и «моральностью» всегда будут иметь свой эффект, поскольку на ментальном уровне такие действия кажутся правомерными. Поэтому факт последующей оплаты домофонных услуг не может служить однозначным одобрением сделки по замене (установке) домофонной системы. Всегда нужно выяснять, какую именно сделку совершал отдельно взятый жилец: хотел заменить домофонную систему изначально, или же попросту покупал себе домофонные ключи и трубки, желая лишь полноценно пользоваться своей квартирой.