Кто вправе заключать договор на замену домофонной системы

Вспомните, как в вашем доме менялась домофонная система. Сначала домофонные компании находили «активистов», те, в свою очередь, несколько недель, а то и месяцев уговаривали подписаться как можно больше жильцов под так называемым «Решением собрания собственников», после чего «активисты» подписывали договор от имени всех жильцов, действуя в качестве «представителей». Даже если забыть о том, что принятое таким образом «решение» является не «Решением собрания собственников», а простым опросом потребителей, не дающим никакого права на замену домофонной системы, интересно здесь следующее. Проблема в том, что никаких договоров эти «активисты» подписывать не имели права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 184 Гражданского кодекса Республики Беларусь представительство может быть основано тремя формами: 1) на доверенности; 2) на законодательстве; 3) на акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного управления и самоуправления. Второй и третий пункты опускаем сразу — «активисты» к ним не имеют никакого отношения. А что такое представительство на основании доверенности — давайте разберемся.

В соответствии с пунктом 1 статьи 186 Гражданского кодекса Республики Беларусь доверенностью признается ПИСЬМЕННОЕ уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, УДОСТОВЕРЕННОЕ в предусмотренном настоящей статьей порядке. Чтобы не перегружать вас информацией следует отметить, что для того чтобы быть представителями хоть в какой-либо сделке, «активисты» должны иметь на руках письменную доверенность от КАЖДОГО его участника, заверенную нотариально, или по месту своей работы, или в ЖЭС (ЖЭУ). Таких доверенностей, конечно же, никто не получает, поэтому никакими представителями других жильцов они не являются — забудьте об этом. Но интересно здесь другое. Даже если предположить, что остальные жильцы и выдали бы им такие доверенности, то они все равно не имели бы права заключать подобные договоры, потому что законом четко установлен перечень лиц, которые вправе заключать сделки по распоряжению общим имуществом жильцов дома.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 170 Жилищного кодекса Республики Беларусь управление общим имуществом осуществляется одним из следующих четырех способов:

1) непосредственно участниками совместного домовладения;
2) организацией, управляющей общим имуществом;
3) уполномоченным лицом;
4) организацией застройщиков или товариществом собственников.

1): Первый способ допустим лишь в тех случаях, когда в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более пяти объектов недвижимого имущества (квартир). Сейчас почти не осталось многоквартирных домов, где приватизировано менее 5 квартир, поэтому этот способ можно опустить.

2): Второй способ. Договор может подписать организация, управляющая общим имуществом. «Активисты», как вы понимаете, не являются никакой организацией, поэтому этот способ также не подходит.

3): Третий способ. Договор по распоряжению общей собственностью жильцов может быть подписан уполномоченным лицом. Уполномоченным может быть и физическое лицо, однако если вы думаете, что любой гражданин может им стать, то вы глубоко ошибаетесь. С целью защиты интересов жильцов законодатель предъявил серьезные требования к такому лицу. В соответствии с пунктом 1 статьи 175 Жилищного кодекса Республики Беларусь «Уполномоченное лицо должно быть назначено местным исполнительным и распорядительным органом на основании конкурса. В соответствии с пунктом 5 статьи 175 Жилищного кодекса Республики Беларусь уполномоченным лицом может быть гражданин либо руководитель специальной организации, имеющие среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшие образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом».

Много ли вы видели «активистов», которые имели бы техническое образование, прошли бы специальные курсы и были бы назначены затем местным исполкомом на основании конкурса? Поэтому этот способ также исключается.

4): Четвертый способ. Договор может быть подписан организацией застройщиков или товариществом собственников. «Активисты» не являются ни тем и не другим, поэтому обсуждать здесь нечего.

Все. Никто более заключать договоры по распоряжению общей собственностью жильцов жилого дома не вправе, и не под один пункт наши «активисты» не подпадают.

Ну а какова же роль жильцов, можете спросить вы? Что, они абсолютно бесправны по распоряжению своей собственностью, раз уж договоры по распоряжению их имуществом могут подписывать лишь какие-то там организации, а не они сами? Это не совсем так и здесь нужно различать следующие понятия: принятие решения и исполнение решения.

Право принятия решения по распоряжению общим имуществом жилого дома принадлежит именно жильца и только им. Они проводят собрание (опрос) в соответствии с нормами Жилищного кодекса и передают свое Решение уполномоченному лицу, чтобы оно исполнило волю жильцов и заключило бы от их имени соответствующий договор.

Без Решения собрания собственников Уполномоченное лицо распоряжаться общей собственностью жильцов не может. Собрание собственников – это высший орган управления общим имуществом жилого дома, а уполномоченное лицо (как правило, это ЖРЭО) – лишь исполнительный орган, который обязан исполнить волю жильцов.

Почему же законодатель принял именно такую двухступенчатую схему по распоряжению совместной собственностью? Проблема в том, что большинство жильцов не обладают достаточной правовой грамотностью для заключения подобных договоров и чтобы защитить их интересы, право заключения договоров и передано специально обученным уполномоченным лицам. Эти лица в состоянии разобраться во всех юридических тонкостях и забраковать «нехорошую сделку», которая ущемляла бы интересы жильцов. Это защитный механизм, прописанный в законе, но этот механизм абсолютно «не замечают» домофонные компании, ведь облапошить несведущего в законах жильца куда как проще, чем профессионального уполномоченного представителя.

Поэтому:

В большинстве случаев в роли Уполномоченного лица выступает ЖРЭО соответствующего района, т. е. именно ЖРЭО и должно заключать договор на замену домофонной системы. Непосредственно жильцы подписывать договор на замену домофона не вправе.

И напоследок хотелось бы обратить особое внимание, что все вышесказанное относится лишь к договорам подряда по замене (модернизации) домофонной системы, т. е. к сделкам по распоряжению общей собственностью. Между тем многие путают договоры по замене (модернизации) домофонных систем, и договоры по техническому обслуживанию домофонных систем. Домофонные компании очень любят слепливать эти договоры в одно целое, чтобы наделить договоры по техобслуживанию ореолом обязательности. Так вот — это абсолютно разные договоры. Первый — это договор подряда по распоряжению общей собственностью, и он должен заключаться именно уполномоченными представителями по описанной выше схеме. Договоры же по техническому обслуживанию домофонных систем — это договор не по распоряжению собственностью, а по получению дополнительных жилищно-коммунальных услуг и такие договоры заключаются и расторгаются жильцами самостоятельно.

Отсюда мораль, если договор по замене домофонной системы подписывается не специальной организацией или же не уполномоченным лицом, назначенным местным исполнительным или распорядительным органом, а простым жильцом дома, то такой договор в 100% случаев будет незаконным.