Кому принадлежит домофонная система?

Вопрос кому на самом деле принадлежит домофонная система в вашем доме отнюдь не праздный, поскольку от этого напрямую зависит и вопрос, кто этой системой вправе распоряжаться. Бытует мнение, что домофонная система это общая собственность жильцов и распоряжаться ею вправе жильцы на собрании собственников и только. На самом деле это не совсем так. Собрание собственников действительно может распоряжаться общей собственностью жильцов, вот только общая собственность жильцов во всей стоимости домофонной системы не превышает 10%, а более 90% стоимости этих самых домофонных систем является личной собственностью жильцов и никакие собрания собственников, ни тем более собрания потребителей распоряжаться этой собственностью не вправе.

Давайте посмотрим, что по этому поводу говорит Закон. В соответствии со статьей 274 ГК РБ и статьей 1 Жилищного кодекса к общему имуществу жилого дома относятся общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Таким образом:

Применительно к домофонным системам, под определение общего имущества подпадает лишь то имущество, которое обслуживает более одной квартиры, т.е. это общая проводка, блоки вызова, блоки питания, коммутаторы, считывающее устройство для ключей и пр. Имущество же, обслуживающее только одну квартиру, по определению относится к личной собственности жильцов. К такому имуществу относятся: домофонные ключи, трубки, а также часть проводки от квартирной трубки до общей проводки.

По аналогии, трубы водопровода в доме является общим имуществом жильцов, а вот кран на вашей кухне, подключенный к общему водопроводу — это уже ваше личное имущество. Вы ведь не бежите за решением собрания собственников, если хотите заменить кран на кухне?

А теперь давайте выясним, какой приблизительно процент в домофонной системе является личной собственностью жильцов, а какой общей собственностью. Чтобы не быть голословным обратимся к реальной смете на установку домофонной системы в доме из 112 квартир по адресу г. Минск, ул. Калиновского д.82/2 (по состоянию на момент замены (2013 год) — курс 8860 рублей), доступ к которой мне с большим трудом удалось получить в процессе судебного разбирательства:

Итак, исходя из сметы общая стоимость всей домофонной системы на 112 квартир составляет 8124204 неденоминированных рубля (около 920$).

К общей собственности жильцов согласно сметы относится (помечено красным):
1. БЛОК ВЫЗОВА «ЦИФРАЛ CCD-2094.1M» — 394 680 руб.;
2. БЛОК ПИТАНИЯ «ЦИФРАЛ БП-1» — 233 904 руб.;
3. КАБЕЛЬ КСПВ 20х0,5 — 907 380 руб.;
4. КОММУТАТОР «ЦИФРАЛ КМГ-100», 2шт. — 392 758 руб.;
5. КОНТРОЛЛЕР Z-5R, 2 шт. — 120 028 руб.;
6. СЧИТЫВАТЕЛЬ CPZ-2L, 2шт — 205 030 руб.;
ИТОГО: 2 253 780 руб., или 27,8%.

К личной собственности жильцов относится (отмечено зеленым):
1. АУДИОДОМОФОННОЕ АБОНЕНТСКОЕ УСТРОЙСТВО (ДОМОФОННЫЕ ТРУБКИ) «SMARTEL-SD-08 S SUPERLUX», 83 шт. — 2 139 408 руб.;
2. КЛЮЧ БЕСКОНТАКТНЫЙ, 448 шт. — 3 723 418 руб.
ИТОГО: 5 862 826 руб., или 72,2%.

Итак, только согласно приведенной смете стоимость личного имущества в домофонной системе составляет 72,2%. Но нужно понимать, что в эту смету не включена стоимость ключей и трубок, которые вынуждены будут приобрести жильцы квартир, не подписавшиеся за замену. А таких квартир — 29, т.е. более 1/4 и в которых по данным БРТИ на момент замены домофонной системы проживало 72 человека. Чтобы не загружать вас лишними цифрами я не буду приводить точные расчеты стоимости дополнительно приобретенного оборудования, скажу лишь что удельный вес стоимости личного имущества жильцов с 72,2% возрос приблизительно до 87%. И это еще не все. В последующее время жильцы постоянно будут докупать ключи и трубки, поэтому в процессе эксплуатации этот процент легко перевалит за 90%.

К чему нам эти цифры? А вот к чему. Проблема в том, что во всех цивилизованных обществах собственностью распоряжается собственник, а не «большинство». А это значит, что:

Стоимость общего имущества в домофонной системе не превышает 10% и только этой частью вправе распоряжаться собрание собственников. Оставшиеся же 90% является личным имуществом жильцом и никакие собрания собственников к этому имуществу доступа не имеют.

И если вам кто-то говорит, что заменить домофонную систему можно лишь на основании одного решения собрания собственников без урегулирования вопроса с каждым из жильцов, то не верьте ему. Тем более, что на практике собрание собственников почти никогда не проводится. Поквартирная «беготня» с уговорами — это не собрание собственников, а опрос потребителей, который вообще не вправе ничем распоряжаться, о чем можно подробно узнать из статьи «Как правильно заменить домофонную систему».